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Riforma del condominio e le nuove parti comuni

 

La riforma del condominio aumenta l’elenco delle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., fornendone una definizione più articolata ed esprimendo nel contempo, con l’uso espressioni di contenuto più ampio, una volontà di considerare comune tutto ciò che può essere utile a soddisfare gli interessi dell’intera collettività condominiale.

Non si parla più di acquedotti, di fognature o di impianti dell’acqua o del gas o del riscaldamento, ma di “ impianti idrici e fognari”, e di interi “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo …” così da definire in modo diverso ed in maniera decisamente di più respiro, rispetto al testo precedente, gli impianti che ricadono tra le parti comuni.

Impianti centralizzati dunque che sono da considerarsi comuni fino al punto di utenza, vale a dire, secondo la forse più restrittiva espressione usata nel vecchio testo, fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva, salvo diversa previsione dettata dalla normativa di settore in tema di reti pubbliche di distribuzione dei vari servizi.

L’integrata elencazione delle parti comuni chiarisce ancor più il concetto stesso di condominio, vale a dire della necessaria coesistenza di proprietà esclusive e di proprietà in comunione tra tutti i partecipanti al condominio. In altri termini, ciò che costituisce il condominio è proprio la peculiare situazione in cui si trovano due o più proprietà individuali al cui servizio sono posti altri beni e servizi indispensabili all’uso e al godimento delle porzioni esclusive da parte di tutti i condomini.

La presunzione di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio continua anche con la riforma a non operare per quelle parti che espressamente siano escluse dal novero delle parti comuni da un “titolo”, ossia dall’atto con cui l’originario unico proprietario, sia esso l’impresa costruttrice dell’edificio oppure la singola persona, procede alla vendita della prima unità immobiliare.

L’assoluta novità della riforma consiste però nell’aver precisato che la proprietà comune dei beni elencati sussiste anche tra i proprietari “aventi diritto a godimento periodico” dell’unità immobiliare sita nell’edificio. Il riferimento è senza dubbio diretto alle multiproprietà, cioè al caso in cui ad un soggetto viene riconosciuto un diritto di godimento turnario ed esclusivo su un bene immobile ben determinato per uno o più periodi dell’anno.

Il nuovo art. 1117 c.c. continua ad individuare, attraverso una elencazione non tassativa, i beni che sono presuntivamente di proprietà e di godimento comune. L’elenco ivi contenuto è meramente esemplificativo delle parti comuni: compaiono, tra le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e ad integrazione della formulazione vigente, i pilastri e le travi portanti.

Parimenti dicasi per la facciata, anch’essa nuova entrata nell’elencazione delle parti comuni ed espressamente indicata come tale nel testo riformulato. Restano incluse le aree destinate a parcheggio, senza peraltro una particolare motivazione rispetto al generale principio ispiratore della norma, che conferma infatti di considerare comuni tutti gli spazi ed i locali utili per fornire servizi alla collettività dei condomini.

Novità invece per i sottotetti, che sono considerato comuni qualora, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, siano destinati ad un uso a vantaggio di tutti i condomini. Viene ulteriormente garantita la destinazione d’uso delle parti comuni, modificabile solo dall’assemblea con una elevatissima maggioranza (quattro quinti delle “teste “e dei millesimi), sempre che il mutamento avvenga per soddisfare un interesse comune a tutti i condomini.

Vietato anche al singolo condomino di svolgere qualsiasi attività che possa pregiudicarla, perché in tal caso qualsiasi condomino, oltre che l’amministratore, possono diffidarlo per fare cessare la violazione ed in ultima analisi interviene il giudice: si pensi ad un arbitrario parcheggio di motocicli o di auotoveicoli negli spazi comuni ovvero un ingombro dei pianerottoli a proprio uso esclusivo così da impedirne ad altri il pari uso.

Spetta comunque all’assemblea, in questo caso con una maggioranza più bassa (metà millesimi e almeno un terzo d teste), valutare se in concreto ci sia stata o meno violazione dell’obbligo di rispetto della destinazione della parte comune, tenuto presente l’interesse della collettività condominiale ad ottenere il ripristino della situazione preesistente.

Il limite degli impianti comuni
Gli impianti del condominio e i relativi collegamenti cessano di essere comuni dal punto in cui si diramano verso le autonome unità immobiliari di proprietà del singolo condomino, fatta eccezione per gli impianti unitari, perché in tal caso la condominialità arriva sino al punto di utenza del servizio: si pensi all’impianto citofonico o a quello di accesso ad ogni flusso informatico, la cui rete di distribuzione resta comune sino all’utenza all’interno dell’appartamento.

Nella maggior parte dei casi la responsabilità del condominio per eventuali malfunzionamento o rotture degli impianti si ferma alla conduttura verticale del servizio, subentrando per tutto il resto quella del singolo condomino: così è per il servizio del gas, dell’acqua e, soprattutto, del riscaldamento, in relazione ai quali è lasciato al singolo condomino il compito di provvedere alla custodia e alla manutenzione di tutto ciò che sta all’interno della sua proprietà.

Tale principio generale sembra però trovare una eccezione per il servizio di riscaldamento perché una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. n.19616/12) ha avuto modo di sottolineare che, se da un lato i termosifoni continuano a restare di proprietà del singolo condomino, dall’altro alla loro manutenzione deve provvedere il condominio, tenuto dunque a controllare il loro regolare funzionamento, al punto di dovere intervenire anche sulle valvole di sfiato in dotazione a tutti i radiatori. Ciò sul presupposto che “gli impianti ed i servizi condominiali, per essere perfettamente funzionanti, devono assicurare, a parità di condizioni, la stessa prestazione e utilità a tutti i condomini”

Se dunque l’impianto centralizzato funziona bene, ma all’interno del singolo termosifone si accumula una notevole quantità di gas tale da impedire la regolare circolazione dell’acqua e quindi la sufficiente erogazione del riscaldamento all’appartamento, è il codominio che deve provvedere allo sfiato delle valvole, non essendo nemmeno “pensabile che un condomino possa o debba assumersi l’onere, ben poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi per rendere perfettamente funzionante un impianto condominiale”.

Insomma, il condomino ha il diritto di avere il giusto riscaldamento nel proprio appartamento e se non ce l’ha non deve nemmeno preoccuparsi di eliminare l’accumulo di aria o di gas formatosi nel radiatore con una manovra semplicissima consistente nell’apertura delle singole valvole di sfiato.

Una brusca fermata quindi al consolidato principio per cui qualsiasi tipo di manutenzione e/ o intervento sulle singole superfici radianti site nelle unità immobiliari sono di norma poste a carico di colui che le occupa e non già della collettività dei condomini.

 
 

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